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低金利の住宅ローンは繰り上げ返済しない方が良い【3つの理由】

低金利の住宅ローンは繰り上げ返済しない方が良い【3つの理由】

こんにちわ、やまぞうです。

家計に余裕があるなら繰上返済したほうが良いってよく言われますよね。

繰り上げ返済は元金が直に減るので利息の支払いも減り、総返済額は少なくなります。
一見、繰上げ返済はお得のように見えますが、私はそうは思いません。

「資産運用」「インフレ」「団体信用生命保険」の3つの観点から、繰り上げ返済しない方が良いを解説します。

ローン金利より高い利回りで運用すれば良い

繰上げ返済のお金は元金返済に充てられるので、その分だけ支払う利息が減ります。
これを資産運用の観点から見ると、「繰上げ返済の額をローンの金利と同等の利回りで、残りの返済期間に渡って運用する」という事とほぼ同じです。

この考えでいくと、繰上げ返済のお金をローンの金利を上回る利回りで運用する事ができれば、繰上げ返済のお金を投資に回した方が良いということになります。

0%台〜1%前半でという低金利で借りているならば、それを上回る利回りの商品を買えば良いのです

インデックスファンドは5%前後の利回りが狙える

インデックスファンドとは、日経平均やNYダウなどの株価指数に連動する運用成果を狙う投資信託です。
このインデックスファンドの利回りは長期的に見れば年平均で4〜5%前後と言われています。

投資なので短期的に元本割れしたり、波はあるのですが、5%前後は達成可能な利回りとされています。

「VTI(バンガード・トータル・ストック・マーケットETF)」というETF(上場投資信託)のチャートです。

vti-chart

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Yahoo!Financeより

短期的に下落している時期もありますが、長期的には右肩上がりになっているのが確認できます。
成長する市場に投資すれば、ローンの金利を上回る運用が可能です。

米国債の利回りは2%を超える

インデックス投資は長期的には成長していく傾向がありますが、それでも暴落が怖いという気持ちもありますよね。

そこで手堅く運用するならば米国債です。

米国債というのはアメリカの国債です。

満期まで持てば米国がデフォルトでもしない限り、利子が支払われます。また、元本も戻ってきます。(※為替リスクはあります)

長期的に見ると株式と比べてリターンは劣りますが、信用力のある国の国債は株式より安全です。

米国債利回り
名称 利回り
米国債 3ヶ月 2.40%
米国債 6ヶ月 2.52%
米国債 12ヶ月 2.66%
米国債 2年 2.81%
米国債 5年 2.89%
米国債 10年 3.06%
米国債 30年 3.32%

データ元: ブルームバーグより (2018年11月22日参照)

短期国債で2%後半、超長期の30年だと3.32%にもなります。
約20%の税引後でも2%後半の利回りです。

もちろん外国債券なので為替リスクはあります。
しかし、それを考慮してもリターンの方が高くなる確率は高いと思います。

投資は手元にお金が残る。繰上げ返済は手元に残らない

繰上げ返済のお金は、支払い後になくなってしまいます。
一方、投資であれば、ローンの金利を上回る運用をしつつも、手元に資金が残ります。

手元にお金が残れば、急な出費にも対応できます。
住宅ローンは超長期に渡るわけですから、何が起こるかわかりません。
失業や病気など人生にリスクは付きものです。

変動金利なら金利が上昇してから繰上返済すれば良い

もしあなたが変動金利で借りているならば、金利の上昇タイミングで繰上返済を検討すれば良いと思います。
上昇後の金利と運用利回りを比較してどちらが良いか見直せば良いのです。

低金利のうちは、わざわざ繰上げ返済に資金を充てる必要は無いのです。

全期間固定金利ならインフレでローンが目減りする

全期間固定金利で借りていれば、インフレによって、住宅ローンは実質的に年々目減りしていきます。

インフレというのは通貨の価値が減ることです。

固定金利であれば返済額は変わりません。
しかし、インフレ率の分だけ実質的にローンは目減りしていくのです。

今の日本はデフレが続いてますが、国は金融緩和をしてインフレを起こそうとしています。
デフレから中々、脱却できない状況が続いていますが、これから20年、30年もデフレが続くということはないと思います。

団体信用生命保険を長期間生かす

ローンの返済は長期に渡ります。

その間に不幸に見舞われる可能性は十分あります。
そのために、「団体信用生命保険」に加入するわけですが、これはローン返済期間中に有効な保険です。

借り入れが長期になるからこそ、団体信用生命保険に入る意味があるのです。
わざわざ、繰上げ返済をして借入期間を短くする必要はないのです。

以上、低金利の住宅ローンは繰り上げ返済しない方が良い理由でした。

リスク許容度や、ローンの金利、残存期間などによって一概に繰上げ返済しない方が良いとは言えませんが、参考にして頂ければと思います。


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